3 millions sont le nombre de logements en attente d’occupation aujourd’hui en France. Or, selon l’Insee, près de 375 000 d’habitations sont construites chaque année. Pour cause, des biens immobiliers neufs en majorité érigés en périphérie et à l’atteinte de la réhabilitation des centres-villes. Une problématique à laquelle le ministère du Logement doit trouver des solutions rapidement.
Logements vacants en France : à qui la faute ?
Selon les études menées par Fnaim, le nombre de logements vacants en France a augmenté de 700 000 unités en seulement 15 ans. Mais ce phénomène ne concerne pas toutes les métropoles de la même façon.
C’est une situation passée pratiquement inaperçue. Toutefois, elle ne doit pas être prise à la légère. Le taux d’inoccupation moyenne en Hexagone est passé de 6,9 à 7,9 % en seulement 15 ans. La différence peut sembler anodine. Mais elle représente quand même des milliers de logements supplémentaires vacants de 46 700 par an.
Rappelons que la définition d’une habitation vacante est un peu large. Ainsi, un logement en attente d’occupation ou de succession entre dans le domaine des statistiques. Il ne reste qu’on comptait 2,7 millions de biens immobiliers vacants en 2014. Mais ce phénomène concerne essentiellement les centres-villes de petites ou de moyennes agglomérations. Ainsi, le taux moyen est :
– inférieur à 6,5 % à Bordeaux, Nantes, Paris et Rennes
– supérieur à 10 % à Béziers, Roanne, Agen, Tarbes et Bourges
– supérieur à 15 % dans certaines villes de moins 100 000 habitants
Selon encore la Fnaim, cette progression de l’inoccupation s’explique partiellement par la démographie, mais pas que. En effet, si de telles régressions démographiques existent, d’autres zones n’en sont pas touchées. Prenons l’exemple de Vannes. Sa population s’est multipliée jusqu’à 24 % en 15 ans. Pourtant, la vacance des logements grimpe seulement de 2,3 %. Le phénomène d’inoccupation s’accroît aussi à cause des nouvelles constructions. En effet, certains ménages quittent leur ancien parc pour habiter dans des logements plus modernes plutôt que de faire quelques travaux de rénovation qui peuvent coûter très cher.
Une situation qui demeure inchangée
Sur les 36 millions d’habitations en France, près de 3 millions sont inoccupées dont 1,1 million le sont depuis plusieurs années.
Les autorités concernées veulent s’attaquer au problème des maisons vacantes. Mais pour cela, il faut savoir de quoi parle – t-on réellement. Combien de biens immobiliers sont inoccupés et depuis combien d’années ? Une habitation vacante entre deux contrats de location n’est pas aussi épineuse qu’une maison vide depuis des décennies ?
L’Insee comptabilise annuellement le nombre de biens vacants. Dans sa plus récente étude concernant le parc immobilier, il recense près de 3 116 millions d’habitations vacantes dans tout l’Hexagone au début de l’année 2020. Ce qui correspond à 8,4 % du parc, comptant environ 36 millions de maisons. Mais dans ces biens vacants, il y a des différences sur la durée d’inoccupation. Aussi, cela recouvre des cas très diversifiés.
Une habitation vacante est une habitation non occupée qui se trouve dans les cas suivants :
– elle est proposée à la location ou à la vente
– elle est déjà attribuée à un acquéreur ou à un locataire et se trouve en attente d’occupation
– elle est en attente de contrat de succession
– elle est conservée par un employeur pour une utilisation future et au profil de ses employés
– elle est gardée inoccupé et sans attribution précise par son propriétaire
Le ministère concerné a alors mis en place de nouveaux dispositifs de calcul et de détermination. Ainsi, on évalue désormais que près de 1 million de maisons sont touchées par une vacance frictionnelle. Celle-ci doit durer au moins 6 mois et est difficile à compresser. En revanche, 1 million de maisons environ sont vacantes depuis 6 mois à 12 ans. Plus encore, 1,1 million d’habitations du parc immobilier sont inoccupées depuis moins de 2 ans, soit 3,5 % du parc privé français.
La lutte contre les logements inoccupés
Que fera-t-on pour diminuer ce taux ? Le gouvernement planifie de cartographier les logements vacants. Il prévoit également d’inciter les propriétaires à louer et à souscrire une assurance habitation. Mais il exclut généralement les prélèvements pour les particuliers.
Le ministère concerné encourage les propriétaires à la remise sur le marché des logements vacants depuis longtemps. Il prévoit donc des mesures incitatives particulières en précisant que c’est inacceptable que la France compte autant de maisons vacantes alors qu’il pourrait y avoir des solutions. Il faut donc que les propriétaires en profitent.
Selon l’Insee, le nombre de logements inoccupés a fortement augmenté depuis 30 ans à travers tout le pays. Ils sont notamment présents dans les petites villes. Mais leur taux est également en constante évolution dans les régions tendues, en particulier dans les grandes agglomérations où les demandes de logements sont plus fortes. Les proportions sont donc élevées dans certaines villes, par exemple :
– près de 8,3 % à Paris
– 8,2 % à Lyon
– 9,1 % à Lille
Mais ces taux recouvrent des situations extrêmement variées comme mentionnées plus haut. Par ailleurs, dans certaines métropoles, la majorité des habitations vacantes ne le sont pas longtemps. Par exemple, elles sont louées à des étudiants à forte périodicité. En revanche, d’autres le sont pendant plusieurs années.
Ces dernières feront donc l’objet du plan gouvernemental qui consiste en partie à cartographier les maisons inoccupées pour mieux comprendre les raisons du phénomène. De cette manière, on arrivera à mieux renseigner les propriétaires pour les motiver à les mettre en location. Par exemple, certains ont besoin d’aides à la rénovation du bien tandis que d’autres ont peur des dégradations ou des du.
Si ce plan comprend une section relative à la réquisition, il ne devrait pas toucher les propriétaires particuliers qui sont majoritaires dans le parc privé de logements en France et dans lequel les grands investisseurs sont rares. Alors, sans aller jusqu’au prélèvement, il y a déjà des mesures coercitives par l’intermédiaire des taxes sur les maisons vacantes.
L’exécutif se base sur ces informations fiscales pour livrer son total de 200 000 habitations inoccupées depuis longtemps. Mais dans le cas où ce plan n’aurait aucun résultat, le ministère du Logement avait promis la réquisition des locaux retenus par les assurances ou les organismes banquiers dans certaines zones tendues.
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