Le mode de calcul de la surface habitable (SHAB)

Dernière mise à jour: 19.01.22

 

Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est important de connaître comment calculer la surface habitable de la maison pour avoir une idée de l’espace disponible et du nombre d’occupants que peut accueillir l’habitat. Il y a donc des pièces à comptabiliser ou non et des distinctions à souligner que nous vous détaillerons dans les prochaines lignes.

 

C’est quoi une surface habitable ou SHAB ?

Avant de passer au mode de calcul de surface habitable proprement dit, il est essentiel de savoir ce que cette surface veut dire exactement. En effet, une surface habitable, par définition, est différente de la superficie déterminée à partir de la loi Carrez. Elle est plutôt la surface de plancher construite d’un logement. Elle définit l’espace réel qui est disponible pour les occupants

Cette surface habitable de la maison est obtenue par simple calcul de surface en multipliant la longueur par la largeur d’une pièce c’est-à-dire ses dimensions internes et en déduisant la surface occupée par les sous-sols, les caves, les garages, les cages d’escalier, les terrasses, les balcons, les vérandas, les loggias, les remises, les combles non aménagés ainsi que toutes les autres dépendances de l’habitation qui ne sont pas destinées à accueillir des occupants. Les critères pris en compte dans le calcul de l’aire habitable ont été tirés de la loi Boutin. 

Pour le cas des séchoirs, des celliers, des buanderies et des débarras, ils sont également dénombrés en tant que surface habitable s’ils se trouvent à l’intérieur du logement et s’ils sont accessibles sans devoir passer par l’extérieur. Par contre, les espaces présentant une hauteur inférieure à 1,80 m ne pourront pas être considérés comme habitables. De même pour celles dont les planchers ne supportent pas une charge standard. Du côté des salles d’eau comme la douche ou encore les cabinets d’aisances, elles entrent dans l’établissement de la surface habitable avec la cuisine. Pour plus de précision sur le sujet, nous vous livrons comment calculer la surface d’une pièce.

La détermination de l’aire d’une pièce et l’estimation de la surface habitable

Calculer une surface en m2 n’a rien de compliqué. Le mode de calcul est le même que pour la détermination de la superficie d’un espace quelconque. Il faut que vous trouviez les dimensions intérieures du logement, c’est-à-dire que vous devrez mesurer la longueur de la pièce ainsi que sa largeur pour savoir comment calculer une surface en m2. Une fois que vous avez relevé ces informations, il ne vous reste plus qu’à faire le produit entre ces 2 valeurs afin d’obtenir un résultat qui n’est autre que la surface. 

Par ailleurs, il est également possible de faire un calcul de la surface habitable rapidement en partant de cette simple règle utilisée pour calculer les m2 d’une habitation. Toutefois, la mesure acquise ne sera qu’une approximation. Cependant, vous pourrez réaliser une estimation de la surface disponible pour les occupants, même si le résultat n’est pas précis. Ce dernier pourrait déjà servir d’un 1er critère de sélection si vous comptez vous acheter un appartement par exemple. Pour un calcul express, considérez des côtes de longueur et de largeur en prenant des dimensions moyennes pour établir un pourcentage relatif à la surface habitable. Néanmoins, pour un résultat plus détaillé, un relevé d’état des lieux est nécessaire.

 

Les surfaces déduites et celles entrant dans le calcul de la SHAB

Comme nous l’avons déjà mentionné un peu plus haut, certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable d’une maison. En effet, vous devez regrouper toutes les aires fermées et couvertes d’un même niveau et en soustraire celles des garages ou des espaces qui servent à abriter des véhicules, des caves et des sous-sols impossibles à accommoder, des dépendances externes, des terrasses et des balcons ouverts ainsi que la surface des combles non aménagés. 

Les pièces dont la hauteur ne dépasse pas les 1,80 m ne sont pas comptabilisées non plus. Pour mesurer cette hauteur, il faudra calculer la distance entre le plancher et le plafond. La surface habitable ne repose donc pas sur le nombre de pièces de la maison, mais sur l’utilité et la disposition de chaque pièce.

Pour les pièces annexes comme la buanderie ou le cellier, elles sont des surfaces habitables si elles sont accessibles de l’intérieur du logement et si elles sont clairement séparées de la pièce qui les accueille par une cloison visible ou une division physique. Dans le cas contraire, elles intègrent totalement la pièce et ne seront pas comptabilisées. 

Concernant les salles d’eau, celles-ci ne peuvent pas être déduites du calcul, sauf si l’espace présente des tuyaux, une colonne de ventilation ou une zone d’emplacement d’un climatiseur réversible. Dans la majorité des cas, la douche fait toujours partie de la surface habitable du fait qu’il est possible de l’aménager pour qu’elle devienne une nouvelle pièce de vie en changeant ses équipements.

Les distinctions à faire pour connaître la surface habitable exacte

Il est essentiel de faire la différence entre une surface habitable et une surface de plancher. Ces 2 valeurs ne sont pas les mêmes. En effet, pour calculer une surface de plancher, on multiplie les dimensions internes des murs de la maison sans considérer leurs cloisons intérieures et leurs zones d’encastrement. Or, pour une surface habitable, ces surfaces d’emprise murale doivent être déduites de l’opération. De plus, vous devez également comprendre toutes les notions liées à la hauteur de plafond du logement pour bénéficier d’une certaine aide de l’État. En étant bien informé, vous ne risquez pas de vous faire arnaquer par des vendeurs malhonnêtes.

Il y a aussi une différence entre une surface habitable et une surface utile. Cette dernière est, précisément, la surface exploitable qui n’est pas employée actuellement, mais qui peut servir d’une pièce de vie pour les occupants à l’avenir si des aménagements y sont faits. Les surfaces pour le stationnement des véhicules sont également comptabilisées à 50 % dans cette aire utile. 

Par contre, pour une surface habitable, les garages sont totalement déduits dans le calcul. La surface habitable d’un logement est aussi définie par la surface constructible du terrain sur lequel il sera bâti. À partir de cette base, vous pourrez évaluer le prix du bien que vous allez acquérir. Bien sûr, elle n’est pas identique à la surface cadastrale en m2, qui elle, est la superficie de la parcelle indiquée au cadastre servant à fixer le montant de la taxe d’habitation et de l’impôt foncier de la fraction en question.

 

Le cas d’une maison à étage

Pour les habitations présentant un ou plusieurs étages, la surface habitable est déterminée en opérant du bas vers le haut. Vous devez donc commencer par le rez-de-chaussée du logement, car à ce niveau, la surface habitable est la plus importante. Vous ne devez pas oublier d’en déduire les surfaces qui ne seront pas comptabilisables dans le calcul de la surface habitable d’une maison étage afin de ne pas fausser le résultat final. Procédez par ordre pour ne pas passer à côté d’une pièce. Une fois que vous avez fini un étage, remontez dans le suivant. Gardez cet ordre de travail jusqu’au dernier étage, puis additionnez toutes les valeurs obtenues pour avoir la surface habitable totale.

La surface habitable et les taxes qui y sont liées

La connaissance de l’aire habitable exacte de votre appartement vous permettra aussi de calculer la taxe d’habitation relative à la superficie habitable de chaque salle composant votre logement. Ce calcul de surface habitable pour taxe d’habitation est donc à réaliser préalablement pour mieux anticiper vos dépenses. Vous devez fournir avec précision, toutes les informations essentielles concernant votre propriété comme le nombre de pièces de la maison pour impôt. 

La superficie des pièces selon leur classification est à mentionner pour pouvoir évaluer les biens imposables. Vous devez bien séparer les renseignements sur les garages et les parties professionnelles et ne pas les mélanger aux autres pièces quand vous soulignez la consistance du logement. Il faudra détailler le confort de la maison, c’est-à-dire rapporter si elle présente de l’eau courante, de l’électricité, un système de climatisation ou encore une installation sanitaire. Les matériaux des murs et de la toiture ainsi que l’état de l’entretien de la maison sont aussi des données importantes qui doivent être déclarées. Les surfaces qui ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la surface habitable sont également à mentionner.

Le propriétaire du logement devra alors faire appel à un architecte pour faire cet état des lieux. Ce dernier lui permettra d’obtenir un justificatif de surface habitable qu’il pourra utiliser pour convaincre un potentiel acheteur de prendre son bien. Il pourra donc justifier son prix de vente. En outre, l’acquéreur pourra se fier aux documents fournis par le propriétaire pour savoir quelle est la surface habitable réelle qu’il pourra occuper s’il choisit l’habitation, surtout s’il s’agit d’une maison individuelle. Ce justificatif est alors un gage de sincérité de la part du vendeur. 

 

 

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